miércoles, 2 de febrero de 2011

Habemus Domus !! (Parte 2)

A estas alturas de juego ya has decidido que vas a comprar (vs. alquilar), has escogido una institución de financiamiento y sabes cuánto podrías financiar en ella, e imagino que ya has hablado con tus padres, familiares cercanos y/o espos@ para ver si te pueden ayudar financieramente (algo muy común, por cierto). Si encima de esto ya has diseñado y estás ejecutando un plan de ahorros es bastante probable que desde ahora puedas calcular cuánto dinero dispondrás para invertir a la hora de la compra.

Aquí viene la parte interesante: ¡Ese número no es tu precio máximo de compra, ni siquiera remotamente!

2. Los Gastos de Cierre

En este apartado se incluyen el 3% de impuesto por transferencia de inmuebles entre personas (las empresas no pagan este impuesto, pero eso es harina de otro costal), los gastos legales y "gastos administrativos" del banco, amén de tus gastos personales para diligencias indagatorias antes de firmar el contrato. Hagamos un desglose:
  • 3% del valor de venta como impuesto de transferencia.
  • Unos RD$20,000.00 (según mis observaciones del mercado) en gastos legales y administrativos de la institución financiera.*
  • Algunos RD$6,000.00 en certificaciones del Tribunal de Tierras, honorarios del notario público, fotocopias de documentos y demás averiguaciones cautelares que uno debería realizar para proteger su futura inversión.*
  • Otros RD$100,000.00 en reparaciones e inversiones inmediatas a la compra para llevar el inmueble a condiciones "habitables". Entiéndase: Compra de inversor eléctrico, instalación de hierros en puertas y ventanas exteriores, trabajos completivos de ebanistería en los closets (se está haciendo costumbre vender los aptos. nuevos sin divisiones interiores en los closets), instalación de un tinaco, pintura.. Etcétera.*
* Estos son números aproximados. Se supone que en las entrevistas de pre-aprobación conseguiste datos aún más exactos. Lo mismo pasa con las inversiones post-compra, que varían de un inmueble a otro y para eso uno sale a la calle a cotizar.

Entonces, si entre financiamiento institucional, colaboraciones de los familiares y ahorros personales calculas que podrías reunir un monto "Y", para llegar a tu precio de compra máximo "X" tenemos la fórmula:

X = (Y * 0.97) - (20,000 + 6,000 + 100,000)

Yendo a ejemplos prácticos:
  • Si calculaste que podrías reunir 2 millones, tu precio máximo andaría por los RD$1,814,000.00.
  • Si puedes reunir 3.5 millones, tu precio máximo de compra andaría por los RD$3,269,000.00.
  • Y si calculaste que podrías reunir 5 millones de pesos, tu precio máximo de compra sería de unos  RD$4,724,000.00 (RD$4,850,000 luego de pagar los impuestos, menos RD$126,000 de otros gastos).
Nota: Para precios de compra por encima de 5 millones de pesos también hay que pagar impuestos sobre vivienda suntuaria (IVS).

¡¡Felicidades!! Ya tienes una herramienta básica a la hora de salir al mercado a buscar bienes raíces. Quizás no es la forma más romántica de iniciar la búsqueda de tu próxima vivienda pero qué prefieres, ser romántico o ser realista? 

Muchas personas prefieren iniciar buscando su "casa ideal" y luego van bajando los estándares hasta llegar al precio que pueden costear; yo prefiero conocer de entrada mi techo máximo de costo y concentrarme en buscar las mejores ofertas dentro de ese rango de precios. Es un asunto de usar eficientemente tu tiempo y energía.

Por cierto, antes de salir del tema del financiamiento: Recuerda que no puedes depender en un 100% del financiamiento institucional. El contrato con la institución financiera es uno de los últimos pasos formales de la compra. Antes de ese punto ya has tenido que pagar un monto de separación (hoy en día ronda entre 50 y 200 mil pesos) y un inicial de compra (que ronda entre el 30% y 40% del precio de venta). ¿Ves por qué es necesario haber ahorrado antes?

En la tercera parte hablaremos de la estrategia a mediano y largo plazo. Veremos cuáles zonas nos convienen más para invertir y cuáles son mejor evitar.

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