Habemus Domus !! (Parte 1)

Después de un período aproximado de 2 años de ejecución y sabrá Dios cuantos más de planificación, al fin estoy a punto de cumplir el sueño de tener techo propio. Si todo va bien, me deben entregar las llaves en unas dos semanas. Ha sido un viaje largo y con muchos giros, sorpresas y desvíos, pero ya casi llego a feliz término. Fueron muchas las noches en vela, las conversaciones con amigos, charlas con mis familiares y viajes a bancos, amén de una o dos relaciones sentimentales disueltas por diferencias serias sobre el tema. Durante el proceso creo haber aprendido varios puntos que le pueden servir de ayuda y motivación a los que están considerando la idea, así que sin más preámbulo...

Consejos para el que busca adquirir una vivienda:

Ya decidiste que quieres hacer tienda aparte, ya sea porque te casas, porque necesitas más independencia o porque sencillamente ya está bueno. La primera pregunta es decidir entre alquilar y comprar.

Ventajas de vivir alquilado:

• No estás atado a un mismo sitio por mucho tiempo. Generalmente mudarse es sólo cuestión de darle pre-aviso a tu casero, encontrar otro sitio que te convenga más y mover el dinero del depósito y tus pertenencias de un lugar al otro.
• No requiere una gran inversión de capital inicial. La norma es el 2+1 ó el 3+1 (el equivalente a tres meses de renta como depósito contra daños, más el equivalente a un mes de renta para cubrir los gastos legales y la comisión del agente de bienes raíces). En comparación con la inversión inicial de una compra, el monto de los depósitos es algo irrisorio.
• Los dolores de cabeza de mantenimiento de infraestructura corren por cuenta de otro. En cierto modo es como vivir en un hotel dónde la comida, la limpieza y la lavandería te las hace otra persona.

Desventajas de vivir alquilado:

• Inseguridad psicológica. En cualquier momento tu casero podría pedirte que entregues el inmueble, ya sea porque considera que tu modos de vida no es el más adecuado, porque no le gusta el volumen al que escuchas tu música, porque eres muy social para sus estándares y una larga lista de etcéteras. Hay procedimientos legales para protegerte de esto, pero no he visto un caso dónde al final el casero no gane el pleito. Y aún y no lo ganara, durante el litigio estás en tensión psicológica constante.
• A la larga sale más caro. Generalmente el costo mensual de alquilar un inmueble es mayor que las cuotas individuales de financiamiento que pagarías si lo hubieras comprado. Llega un punto donde, si sumas, has pagado lo mismo que si lo hubieras comprado, pero no lo posees. Y encima de esto, el dinero gastado en alquiler no te ha generado ningún tipo de plusvalía en el tiempo.
• Sólo tienes autoridad parcial sobre el espacio. Estás sujeto a normas que prohíben cualquier tipo de remodelación o mejora (y si lo permiten, por lo regular no te las puedes llevar contigo a la hora de mudarte.) Por ejemplo, si le pusiste hierros a un apartamento alquilado, a la hora de irte debes dejárselos de casi-regalo al casero. Y si los cambios efectuados fueron menores (digamos que cambiaste el color de algunas paredes), esos cambios deben ser revertidos para dejar el inmueble tal cómo lo recibiste.

Si te decidiste por alquilar el proceso es mucho más sencillo y puedes saltar directamente a las recomendaciones sobre zonas. Pero si te decidiste por la opción de compra, prepárate a tomar notas !!

1. Fuentes de Financiamiento

Al igual que pasa con cualquier otra inversión significativa, el comprar una vivienda es un proceso que realmente comienza casi por el final, por saber cómo obtendrás los fondos. Y más en el caso que nos compete donde la inversión suele ser bastante grande. Según estadísticas de los Estados Unidos, para muchas personas su vivienda constituye el 30% de su activos. Es decir, casi una tercera parte de todo lo que poseen. Repito: Es algo que no se debe tomar a la ligera y que requiere entrar con la cabeza fría.

Si tienes la dicha de poseer suficiente capital ocioso como para hacer la compra al contado o cuentas con un patrocinador que te provea los fondos, muchas felicidades. Pero la mayoría de las personas no tienen tanta dicha y deben acudir a una combinación de financiamiento institucional, préstamos familiares, y ahorros personales. Los dos últimos componentes varían mucho de persona a persona, pero del primero si tengo algunos consejos.

Por lo menos 12 meses antes de la fecha planeada para la compra comienza a hacer rondas por los diferentes bancos comerciales, asociaciones de préstamos, cooperativas y similares. En cada una de esas visitas debes averiguar la tasa de interés que ofrecen para préstamos hipotecarios, cada cuanto tiempo se revisa esa tasa, cuál es el plazo máximo de los préstamos inmobiliarios y qué por ciento del valor total están en disposición de financiar. Estas son preguntas rápidas que cualquiera de los oficiales de servicio al cliente te puede responder sin necesidad de hacer la fila. El objetivo es familiarizarte con las condiciones actuales del mercado hipotecario y escoger las 2 o 3 instituciones que más te convengan.

Hay que evaluar las instituciones del paso anterior como un conjunto, no por sus números individuales. Una puede tener la tasa más baja pero la revisión más frecuente (uno quiere la menor cantidad de revisiones posibles), o que la que mayor por ciento esté dispuesta a financiar sea la que tenga los requisitos más estrictos, o que la de la tasa más alta también sea la que ofrezca el mayor plazo. En mis visitas durante el 2009 y 2010 encontré que en general, las tasas ofrecidas estaban entre el 10.5% y el 16% (una diferencia enorme), plazos máximos de entre 20 y 30 años, por cientos máximo de financiamiento de entre el 70% y el 80% del valor tasado. En los plazos de revisión encontré más variaciones, desde la que te ofrecía una tasa fija por el primer año con revisiones posteriores cada 3 meses, hasta la que ofrecía revisiones fijas cada 6 meses por todo el período del préstamo.

Una nota importante: Las condiciones de los préstamos hipotecarios siempre son un reflejo de cómo las instituciones ven el presente y el futuro económico del país. Si el banco tiene mucho efectivo o proyecta que va a tener mucho efectivo, ofrecerá tasas bajas para mover rápido ese dinero ocioso. Si el banco proyecta que la economía se mantendrá estable entonces ofrecerá revisiones de tasa más espaciadas en el tiempo, al contrario de si predice que habrá mucha inestabilidad y necesitará reajustar las tasas cada muy poco tiempo. Y todo aquel que ha vivido en este país por más de 8 años habrá notado que las expectativas económicas están muy ligadas al ciclo de las elecciones presidenciales. No me voy a meter mucho en ese último tema, pero me limitaré a sugerir que durante e inmediatamente antes de una transición política las condiciones económicas son más impredecibles, y los bancos lo reflejan en sus tasas / plazos. En pocas palabras, un año electoral o pre-electoral puede no ser el mejor momento para solicitar un préstamo a largo plazo. -Aunque yo no haya seguido mi propio consejo y solicité préstamo en un año pre-electoral, cumplo con mencionarlo.

Cuando ya hayas seleccionado las 2 ó 3 instituciones de financiamiento que más te atraigan, es hora de meterse a lo hondo. Debes ir a cada una y solicitar una cita de pre-aprobación con uno de sus oficiales de préstamos y/o analistas de crédito. Si vas en un momento en que la sucursal esté muy concurrida es posible que te nieguen la cita alegando políticas de no hacer pre-aprobaciones, pero si vuelves en un momento más calmado y dices que estás haciendo una búsqueda seria de opciones de financiamiento lo más probable es que te atiendan. Si aún así se niegan a dedicarte 30 minutos de su tiempo quizás deberías considerar no financiar con esa institución, pues el trato que te están dando ahora es un reflejo del trato que te darán cuando ya estés comprometido con ellos.

Durante la entrevista, el analista te va a hacer preguntas muy personales sobre tu situación de vida y financiera. No quieras engañar al banco (van a detectar el engaño a la hora de solicitar formalmente el préstamo) ni te auto-engañes a tí mismo pintándote una situación financiera irreal. Entre las preguntas que te harán están: ¿Cuánto ganas mensualmente? ¿Cuánto tiempo llevas en tu empleo presente? ¿Tienes otras fuentes de ingresos? ¿Tienes cómo demostrar esas otras fuentes de ingresos? ¿Cuántos son tus gastos fijos mensuales? ¿Cuántas tarjetas de crédito has tenido y de cuánto ha sido el monto límite? ¿Posees vehículo propio? ¿Posees casa propia o vives alquilado?... Etc. etc. etc. El objetivo es determinar tu capacidad de endeudamiento (en condiciones ideales, el monto máximo por el que te puedes endeudar y tienes recursos para responder por esa deuda) y tu capacidad de pago (de tus ingresos, cuánto puedes dedicar mensualmente para pagar tus deudas y aún así seguir viviendo). Si esos números dan cifras satisfactorias, entonces te pedirán tu autorización para revisar tu expediente en los burós de crédito (CICLA, DATACRËDITO, etc.) y ver cómo te has desenvuelto con tus financiamientos en el pasado.

Si el préstamo lo van a solicitar entre dos (porque planeas casarte, por ejemplo) deberías ir acompañado de esa otra persona, o conocer lo suficientemente bien su situación financiera como para poder responder todas las preguntas. Si piden autorización para revisar el historial de crédito de los dos y uno no está presente no podrán revisarlo y pueden que hagan los cálculos en base a quien si está firmando la autorización.

Al final de la entrevista va a pasar una de dos: 

• O el banco considera que no te puede admitir como sujeto de crédito (en ese caso es hora de posponer la compra, organizar tus finanzas personales y dedicarte a pagar tus deudas viejas manteniendo por lo menos dos años de un manejo ejemplar sin atrasos con tus tarjetas de crédito, celular, telecable, luz eléctrica, fiaos del colmado, etc. ó buscar un garante con un manejo ejemplar); 
• O que sí puedes ser sujeto de crédito y te dirán cuánto es lo máximo que te podrían prestar y hasta cuanto pueden ser las mensualidades de ese préstamo (por lo general se trata de que lo que pagas en deudas no pase del 35 o 40% de tus ingresos mensuales disponibles después de cubrir tus gastos fijos). En el último caso también te explicarán con más detalles los pormenores del préstamo y te hablarán de los otros costos que trae consigo: Gastos legales, gastos de cierre, seguro de la propiedad, seguro del vida de quién pide el préstamo, análisis médicos que debes llevar -algunos bancos los piden, no quieren prestarle a un próximo difunto- etc. Toma nota de todos esos datos.

Si en tu primera entrevista de pre-aprobación te rechazan no te desanimes y sigue intentando con el próximo banco de la lista. Cada banco tiene criterios y fórmulas diferentes para determinar a quién le presta y cuanto le presta. Y créeme, los resultados varían bastante de una institución a otra.

¿Por qué hacerlo 12 meses antes?

Cuando vayas a las entrevistas de pre-aprobación verás que además de una "carta de empleo" de recursos humanos de la empresa donde trabajas, detallando el tiempo que llevas en la empresa, tu posición y tu sueldo; la forma preferida para demostrar ingresos son los últimos cortes de la cuenta corriente donde manejas tus finanzas. La mayoría de las instituciones pide los últimos tres cortes, algunas piden los últimos 6 cortes, pero lo ideal es que puedas presentar tu último año. Si tienes ingresos extras, además de los que indica la carta de empleo, tu cuenta corriente se convierte en el método por excelencia para demostrar que mes tras mes realmente estás manejando la cifra que alegas. 

Podrías llevar históricos de tu cuenta de ahorro, pero como las cuentas de ahorro no están diseñadas para manejar gastos corrientes esos históricos le sirven de poco al banco. Algo similar ocurre con los cortes de tus tarjetas de crédito. Sirven par documentar parte de tus gastos pero no documentan tus ingresos (se supone que no pagas todo con tarjeta de crédito ni que todo lo que ganas se va en pagar la tarjeta -si es tu caso, llegó la hora de revisar tus finanzas).

Aunque es perfectamente válido solicitar un préstamo en una institución y llevar cortes de cuenta corriente de otra institución, es mucho más conveniente para ti si manejas la cuenta en el mismo banco donde ya decidiste que vas a tomar el préstamo. Y es más conveniente (y rápido) para la institución si tienen todos tus datos directamente en su sistema a tener que estar verificando vía carta con otra institución (¿creías que no iban a chequear los cortes que estás llevando?).

Recuerda que estamos hablando de un compromiso -que por lo menos en teoría- vas a tener por 10, 20 ó 30 años. Tener todo en una sola institución y poder chequear y pagar todo vía Internet entre tus mismas cuentas puede representarte un ahorro de tiempo inmenso si tomas en cuenta las filas para retirar dinero de un banco y llevarlo a dónde tienes el préstamo, a eso añádele los tapones, los problemas de parqueo y los riesgos de seguridad que vienen con estar entra-y-sale de sucursales bancarias todo el día.

Entonces, si decimos que te toma 6 meses para limpiar y poner en orden tu historial de crédito -al momento de solicitar la apertura de una cuenta corriente el banco va a chequear tu historial de crédito- y necesitas 6 meses a partir de entonces para poder demostrar tus manejos mensuales de efectivo, vas viendo que 12 meses es el plazo mínimo.

Durante el tiempo que te toma limpiar/documentar tus manejos es buena idea aprovecharlo para ahorrar el dinero que necesitarás para la separación y el inicial de la compra. Si durante la cita de pre-aprobación te calcularon que las cuotas mensuales del préstamo van a andar por los 15 o 20 mil pesos (por poner un ejemplo) desde ahora mismo debes acostumbrarte a ahorrar como mínimo esa misma cantidad mensual. Aparte de que en cierto modo ya estás "abonándole al capital" también te vas acostumbrando a manejarte con menos recursos y descubres desde ahora si vas a poder manejar la presión de un gasto fijo mensual de esa magnitud.

... Nos vemos en la segunda parte para explicarte unos numeritos que debemos sacar para entrar a esta aventura con ambos pies puestos en la tierra.